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分譲マンションの「区分所有」とは？仕組みや共有持分との違いを解説

公開日:2026/10/15　　

分譲マンションを購入すると、自分の部屋だけを所有していると思いがちですが、実際には建物や土地に関するさまざまな権利をもつことになります。そのなかでも知っておきたいのが「区分所有」という考え方です。本記事では、区分所有の基本的な仕組みや専有部分・共用部分の違い、共有持分との違いについて解説します。

区分所有の基本的な仕組みを知ろう
マンションには専有部分と共用部分がある
共有持分と区分所有権は何が違う？
まとめ

区分所有の基本的な仕組みを知ろう

分譲マンションには、一戸建てとは異なる所有の仕組みがあります。まずは区分所有とはどのようなものなのか、その基本から見ていきましょう。

建物の独立した一部を所有する権利

区分所有とは、マンションやビルなどで独立して利用できる部屋ごとに所有権をもつことです。分譲マンションでは、それぞれの住戸が区分所有の対象となり、所有者は自分の住戸を所有します。

こうした仕組みはマンションだけに限られません。建物のなかで独立して利用できる構造になっていれば、オフィスや店舗、倉庫なども区分所有の対象になる場合があります。

区分所有として認められるには、部屋が壁などでしっかり区切られていることに加え、それぞれが独立して利用できる状態であることが条件です。

こうした条件を満たすなら、建物内の各部分をそれぞれ別の所有者がもつことができます。

建物だけでなく敷地にも権利をもつ

分譲マンションを購入すると、部屋だけではなくマンションの敷地についても権利をもちます。この土地を利用する権利は、ほかの区分所有者と共有する形になります。

また、マンションでは専有部分と敷地利用権は一体となって扱われるのが一般的です。そのため、部屋だけを売却し、土地の権利だけを残すといったことは原則としてできません。

一戸建てとは権利の仕組みが異なるため、マンションを購入する際は建物だけではなく土地にも権利をもつことを理解しておくことが大切です。

マンションには専有部分と共用部分がある

区分所有のマンションでは、建物全体がすべて自分の所有物になるわけではありません。専有部分と共用部分に分かれているため、それぞれの違いを確認しておきましょう。

自分だけが所有する「専有部分」

専有部分とは、区分所有者が単独で所有する住戸の内部を指します。日常生活を送る居住スペースであり、基本的には所有者が自由に使用可能です。

ただし、マンションには管理規約があるため、専有部分であってもリフォームや設備の変更に制限が設けられている場合があります。

工事内容によっては事前申請が必要になる場合もあるため、管理規約を確認してから進めることが重要です。

みんなで利用する「共用部分」

共用部分とは、マンションの住民全員が利用する場所や設備のことです。代表的なものとして、エントランスや廊下、階段、エレベーターなどが挙げられます。

また、一見すると自分専用に見えるバルコニーや玄関ドアなども、多くのマンションでは共用部分として扱われています。

これらは専用使用が認められている場所ですが、所有権は個人ではなく区分所有者全員にあるのです。そのため、自由に改造したり形を変えたりすることはできず、利用方法については管理規約に従う必要があります。

専有部分と共用部分は切り離せない

マンションでは、専有部分だけを所有しているわけではありません。共用部分や敷地についても、それぞれ共有持分という形で権利をもっています。

そのため、専有部分だけを売却し、共用部分の権利だけを残すことはできません。住戸を売却すると、共用部分や敷地に関する権利も一緒に移転します。

マンションは建物全体を区分所有者全員で支えながら利用する仕組みになっているため、それぞれの権利は切り離せない関係になっています。

共有持分と区分所有権は何が違う？

共有持分と区分所有は混同されることがありますが、内容は大きく異なります。それぞれの特徴を理解しておきましょう。

共有持分の権利とは

共有持分とは、ひとつの不動産を複数人で所有している場合、それぞれがもつ所有権の割合を指します。

共有不動産では、建物全体や土地全体を共有者全員で所有しているため、売却や増築など建物の内容を大きく変える行為には、共有者全員の同意が必要になるケースがほとんどです。

また、管理や維持に関する行為も、内容によって必要な同意の範囲が異なります。つまり、共有持分は建物全体を共同で所有する考え方であり、一人だけで自由に判断できる範囲には限りがあります。

区分所有の権利とは

区分所有では、自分の住戸については単独で所有権をもちます。一方で、廊下やエントランスといった共用部分、そしてマンションの敷地については、ほかの区分所有者と共有する形です。

つまり、区分所有者は「専有部分の所有権」「共用部分の共有持分」「敷地の共有持分」という3つの権利をあわせてもっています。

このように、共有持分は不動産全体を共同で所有する仕組みですが、区分所有は自分の部屋を単独で所有しながら、建物全体や土地については共有する仕組みです。両者は似ているようで、権利の内容が大きく異なります。

まとめ

分譲マンションの区分所有とは、建物内の独立した住戸を所有する仕組みです。ただし、所有するのは部屋だけではなく、廊下やエントランスなどの共用部分や敷地についても共有持分という形で権利をもつことになります。また、専有部分と共用部分、敷地の権利は切り離して扱うことはできません。区分所有の仕組みを理解しておけば、マンションならではの権利関係や管理ルールも把握しやすくなります。購入を検討する際は、建物だけでなく管理規約や権利関係についても確認し、安心して住めるマンションを選びましょう。

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