建売住宅って土地代は要るの？分譲住宅と分譲地の仕組み

建売住宅や分譲住宅を購入するとなった場合、他の分野ではあまり聞かれない専門的な言葉も多いので、戸惑う方も少なくはないでしょう。

特に理解が難しい、そもそもまったく知らなかったという方が多い事柄が、「住宅」と「土地」の関係です。

今回の記事では、住宅と土地代ならび土地に関する事柄について解説を行っていきます。

建売住宅購入に土地代は必要？

この記事を読まれている皆さんの多くが不安に思われているのが、「分譲住宅や建売住宅を購入するためには土地代も払わなければならないの？」といったようなことでしょう。不動産サイトを見てみるとあくまでも住宅そのもの価格であるかのような表示がなされていますが、それでは土地はどうなのか、気になってしまうのは当然と言えます。

結論を率直に述べるならば、分譲住宅購入にあたっては土地代ももちろん支払う必要があります。たとえば流山にある物件を購入しようと考えた場合は、物件の費用と土地の費用の両方を支払わなければなりません。

しかし、心配は無用です。土地の価格というのは一般的に提示されている物件の値段に含まれています。ですので、表示されている住宅の値段とは別に土地代を支払わなければならないということはありません。

建売住宅の費用内訳

すでに建物が完成している建売住宅を購入する際に、かかるのは土地代・建物代・諸費用です。建売住宅の場合は、すでに建物が完成した状態で売られているため、建物代が決まっており、土地の購入代金も販売価格に含まれています。

土地代には消費税はかかりませんが、建物代には消費税がかかってしまうため留意しておきましょう。諸費用は、仲介手数料や登記手続きの税金など、建売住宅の購入にあたり必要となる手数料や税金を指します。

販売価格と諸費用は別のため、別途で諸費用分の費用を用意しておく必要があります。

建売住宅の販売価格から土地と建物の内訳を計算する方法

建売住宅の販売価格には、建物代と土地代以外にも建物代の消費税が含まれています。販売価格から土地代と建物代の内訳を調べるには、下記の計算式を使って計算してみましょう。

たとえば、建売住宅の販売価格が3,500万円で、130万円の消費税がかかる場合は、次のように計算できます。

130万円（消費税額）÷0.1 （消費税率10%）=1,300万円（建物代）
3,500万円（販売価格）-1,300万円（建物代）-130万円（消費税額）=2,070万円（土地代）

計算すると、建物代は1,500万円で、土地代に2,850万円がかかっていることがわかるでしょう。販売価格の内訳を知りたい場合は、消費税額がどのくらいかかっているのかを知る必要があります。

ただし、消費税額は購入時に渡される売買契約書に記載されており、契約段階にならないと見られないため注意しましょう。

建売住宅が土地・建物込みの価格設定になっている理由

建売住宅は、土地代と建物代のほか消費税が合算された価格が設定されています。理由としては、販売時に土地代と建物代の内訳が決まっていないからです。

販売時に内訳を明確に設定していないため、建売住宅は売れそうな価格の相場から総額の価格が決められています。価格が決まると、建築費や土地の仕入れなどの予算が決定します。

建売住宅は、予算内で土地を決めて、建築後の建物を販売する方法のため、元々、土地代と建物代の内訳が定まっていないといえるでしょう。

建売住宅の土地代と建物代の内訳を推測する方法

建売住宅の販売価格のうち、土地代と建物代がどのくらいかかっているのかを知るには、消費税額から建物の代金を計算する必要があります。ただし、消費税額は契約書に記載されているため、契約前には見られません。

一方で、消費税額が不明でも契約前に、建売住宅の土地代と建物代を推測する方法があります。

地価相場から土地代を推測する

土地代は地域の坪単価×坪数で計算できます。坪単価は、国土交通省の「土地総合情報システム」を利用すると推測できます。

坪単価は、地域によって価格が異なりますが「土地代データ」や「suumo」のサイトを用いると簡単に坪単価を調べられるでしょう。

建築坪単価から建物代を推測する

建築坪単価は、1坪あたりの建築に必要となる費用を指します。大手ハウスメーカーであれば、建築坪単価の目安が公開されているため、建築坪単価に延べ床面積を掛けて計算すると、建物代を推測できるでしょう。

大手ハウスメーカーの建築坪単価は、次のとおりです。

・積水ハウス:80〜100万円
・セキスイハイム：60万～130万円
・一条工務店：50万～60万円
上記の建築坪単価を参考に、希望の建売住宅の延べ床面積を掛けて、建物の代金を計算してみるとよいでしょう。

そもそも「分譲地」って何？

建売住宅と土地との関係について詳しく把握するのであれば、「分譲地」の概念について知っておく必要があります。分譲地というのは簡単に言うなれば分譲住宅や建売住宅を建てるために整備された土地です。

住宅の見学会等に行くとたくさんの物件が建てられている場所に案内されるかと思われますが、そうした一帯のことを差しています。分譲地は元々不要になった田畑等を改めて整備し直したもので、物件の建設にあたって地盤の改良や水道工事、ガス工事等が施されています。

分譲住宅、建売住宅は土地が安く買える

なぜわざわざ分譲地を造った上で住宅が建てられるのかというと、土地代をできるかぎり節約し、効率的に物件を販売提供するためです。分譲地の対象となった土地はある程度の広さが保持されており、ひとつのエリアに集中して住宅を建てることができます。すなわち、空きスペースの発生による無駄を抑えることができるのです。

これは住宅を購入する側にとっても大きなメリットとなっています。分譲住宅には一般的な注文住宅と比べコストがかかっていないため、その土地代も必然的に安くなるのです。それに加えて複数の分譲住宅には共通の資材が使われている場合が多く、そうした効果によって土地代はさらに安くなります。

土地代だけでなく、生活にも適している

良質な分譲地に建てられた分譲住宅の魅力は、コストパフォーマンスだけではありません。心地よい生活を送るための場としてもすこぶる適しているのです。分譲地は事前に余計な高低差や傾斜が発生しないよう考慮されて設計されているだけでなく、周囲の見晴らしや道路へのアクセスといったさまざまな生活のポイントについてもしっかり考慮されています。

いわば良質な分譲地はちょっとした街とも言えるほどに整備が行き届いているため、子育てや老後の生活にも適した環境だと言えるのです。

土地代に関する注意ポイント

分譲住宅というのは注文住宅の一戸建てに加え比較的安価な傾向にありますが、場所によってはそれなりの価格上昇を見せることもあります。たとえば世田谷や流山といったような土地自体にある種のブランドがついているような場所であったり、駅や学校等が間近にあるような場所は土地代も高くなる傾向があります。場合によっては価格の大半を土地代が占めているということもありますので、この点については物件価格と土地代がどうなっているのか、よく調べてみる必要があるでしょう。